분양권 전매 절차 방법 정리

분양권 전매 절차 방법 정리

 

분양권 전매절차

[분양권 전매 절차]

 

1. 수분양자 중개의뢰 (매도인)

수분양자란 시행사로부터 청약당첨된 사람을 말합니다. 즉 매도인이라고 합니다.

 

2. 수분양자 증빙 서류 확인 (부동산)

중개사가 매도인으로 부터 물건을 접수하면 중개사는

매도인의 공급계약서 확인(본인 물건이 맞는지, 유상옵션이나 발코니확장비 그리고 중도금 같은 것들 확인 필요)

 

3. 분양권 물건 광고(부동산)

광고가 시작됩니다. 네이버 부동산이나 여러 부동산 플랫폼에 광고를 합니다.

 

4. 매도자와 매수자 매칭

가계약을 진행합니다. (보통 문자로 진행하게 됩니다.)

프리미엄, 계약금, 중도금, 잔금 그리고 정식계약일 및 잔금일 등 전반적인 내용을

공인중개사가 정리해서 계약 당사자인 매도자와 매수자에게 전달합니다.

양도세를 매도자가 낼지 매수자가 낼지는 협의에 따라서 달라지고 가계약 할 때 반드시 협의가 필요합니다.

이제 매도자가 모든 조건에 만족할경우 공급계약서, 유상옵션계약서, 신분증

그리고 계약금을 받을 계좌를 공인중개사에게 전달합니다.

그다음 매수자가 가계약금을 보내주면 됩니다.

 

*주의사항*

매수자는 절대로 바로 가계약금을 보내주면 안 됩니다.

(분양권은 미등기라서 등기부등본 확인이 어렵고, 그사이에 명의가 변경될 수 있기 때문입니다.)

미등기인 만큼 사기꾼이 많기 때문에 주의가 필요합니다.

 

5. 진위여부 건설사 확인 (부동사, 매수자)

분양자가 ㅇㅇㅇ씨가 맞는지 확인하면 됩니다. 그리고 매도인의 신분증이 진짜인지도 함께 확인하여야 합니다.

시행사에 전화하여 확인하면 됩니다.

 

6. 계약 특약 조정 및 가계약금 송부 (매수자)

이제부터 계약의 효력이 발생합니다.

 

7. 계약, 중도금 승계 (부동산, 매도자, 매수자)

계약일에는 계약 세부사항에 대해 협의하고 가계약금 외에 나머지 계약금을 입금하는 날입니다. (분양권 매매 계약서)

계약일에 매수매도 대출승계, 명의 변경까지 가능한 날짜를 잔금일자로 선택합니다.

그리고 잔금일자가 다가오면 대출승계, 명의변경, 잔금을 하루에 다 하게 됩니다.

 

*중도금 대출 승계란?

매도자가 중도금 대출을 받았을 경우 매수자가 그 조건 그대로 은행으로부터 대출을 넘겨받는 것을 의미합니다.

반대로 매도자가 중도금 대출을 받지 않았다면 매수자는 중도금대출을 받을 수 없고 스스로 자납을 해야 합니다.

그리고 중도금 대출은 무이자 중도금 대출, 이자 후불제의 중도금 대출 두 가지로 나누어지는데요.

무이자 중도금 대출 승계의 경우 매수자에게 그대로 넘길 수 있는 반면, 이자 후불제의 중도금 대출은

매수 매도가 협의하기에 따라 달라집니다. 이자를 매수자가 부담하게 할 수 있고 매도자가 잔금일 전까지는

부담하고 이후 잔금일로부터는 매수자가 부담하게 할 수도 있습니다.

 

*계약 후에 매수자가 신용이 안 좋아져서 대출승계가 안되어 갑자기 분양권 전매 계약이 무산되는

경우가 있을 수도 있는데요 이런 경우를 대비해서 특약을 걸어 놓는 게 좋습니다.

(중도금 대출 승계 불가시 본계약은 무효로 하고 계약금은 조건 없이 반환한다. 와 같은 특약을 걸어 놓습니다.)

 

인지세에 대해서도 협의가 필요합니다.

누가 부담을 할 건지에 대해서 조율이 필요합니다.

 

*공급계약서는 부동산에서 보관하는 게 안전합니다.

 

 

여기까지 계약일에 세부 사항에 대해 알아보았고요(분양권 매매 계약서 완료),

이제 대출승계 및 명의변경을 진행하면 됩니다.

 

8. 부동산 실거래 신고 (30일 이내)

"실거래 신고필증" 있어야 대충 승계 명의변경 절차 진행가능합니다.

계약일 이후 30일 안에 부동산 실거래 신고를 해야 합니다.

조정지역일 경우 자금조달 계약서를 첨부해야 하고

비조정지역이라도 6억이 넘어가면 자금조달 계약서를 첨부해야 합니다.

계약하는 날 매수인은 이 자금조달 계약서를 미리 챙기는 게 좋습니다.

 

-관할 시, 군, 구청 방문 시 구비서류 :

분양계약서 원본, 매매 또는 증여 계약서(지분표시), 방문자(매도인, 매수인)의 신분증 및 도장

 

-온라인 신청 시 필요준비물 :

매도인, 매수인 공인인증서

 

9. 대출승계, 명의변경, 잔금 (부동산, 매도자, 매수자)

대출승계, 명의변경, 잔금은 하루에 진행하는 게 일반적입니다.

은행으로 가서 대출승계 진행합니다.

 

[중도금대출승계 필요서류]

 

-매도인

1. 신분증

2. 인감도장 + 인감증명서

3. 분양계약서 원본(옵션계약서 포함)

4. 주민등록 등본 1부

5. 부동산 신고필증

 

-매수인

1. 신분증

2. 인감도장 + 인감증명서

3. 주민등록등본 1부

4. 가족관계증명서

5. 주민등록 초본(본인+배우자+세대원이 각각 1부씩)

6. 건강보험 자격득실 확인서

7. 국세 및 지방세 완납증명서

8. 소득증빙자료(재직증명서, 원천징수영수증)

 

*대출승계 구비서류는 은행마다 다를 수 있으니 해당은행에 먼저 문의 바랍니다.

 

중도금 대출 승계를 받고 은행으로부터 증명서를 받습니다.

그 이후 시행사 사무실로 가서 명의변경진행 하면 됩니다.

 

[명의변경 시 필요서류]

 

-매도인(대리불가)

1. 신분증

2. 인감도장 + 인감증명서(부동산 매도용)

3. 분양계약서(옵션계약서 포함)

4. 분양권 매매계약서

5. 부동산 신고필증

6. 주민등록 등본 1부(주민번호 기재된 것)

 

-매수인

1. 신분증

2. 인감도장 + 인감증명서

3. 주민등록등본 1부

4. 중도금 대출승계 확인서

    승계 시 - "중도금 대출승계확인서"

    완납 시 - "중도금 상환영수증 이나 완납증명서"

 

 

분양권 전매 잔금과 명의 이전 절차가 모두 완료되면

매도인은 60일 이내 주소 관할 세무서를 방문하여 양도소득세를 신고 하면 됩니다.

양도 소득세가 0원이 나와도 신고의무가 있으니 분양사무소에 관련 서류를 받아서 제출하면 됩니다.

 

*매도 후 양도소득세

분양권이 1년 미만일 경우 : 지방세 포함 77%

분양권이 1년 이상일 경우 : 지방세 포함 66%

 

[분양권 전매절차 정리] 

 

분양권 전매 절차